第274章 救你也救我
在国内，地产开发商们都很善于玩空手套白狼。
开发商会先向银行贷款拿地，然后支付一点前期费用启动项目，建楼的事情外包给工程方，很多地产商都要求工程方自己垫钱出力，楼建了一部分就开始卖，钱收上来后就继续盖, 一边盖一边给工程方分批结款，直到整个楼盘全部销售完毕，工程方才能收到结算的尾款。
这种商业模式注定了地产商为了扩大市场占有率，钱会越借越多，只要会营销加上质检过得去，出不了大岔子, 高负债是全行业共同的特性, 关鸿地产也不例外。
关鸿地产的危机来自于政府前不久出台的“三条红线”。
“三条红线”具体是指：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、净负债率不得大于100%；
3、现金短债比不小于1倍。
“三条红线”的意义在于通过降低房地产企业的资金杠杆, 从而降低其经营风险，从而保证房地产行业的稳定运行。
如果我们将国内的房地产企业类比成一个人，这个人为了走马圈地建房子经常借遍所有亲戚朋友的钱，总是透支信用卡，储蓄卡里又没剩多少现金，消费和投资都非常激进。
这个人原本不想这么干，但当市场上其他人都在这么干的时候，他就不得不这么干，这时大家长就要出来管管这帮孩子，给所有人定一个标准，让他们保证账上现金的充足率，让他们借债收敛一点，总是玩火迟早有一天会玩到自焚。
无论是做人还是做企业，风险意识必须有，经营底线必须有。
监管层根据“越线”的数量，将房企分为“红橙黄绿”四档，并以此决定其融资时有息负债的上限。
未“越线”的绿色档房企，有息负债年增速上限为15%；
黄色（一个指标越线）和橙色（两个指标越线）的房企, 年增速上限为10%和5%；
红色（三个指标均越线）档房企不能新增有息债务。
关鸿地产属于黄色, 一个指标越线，它的现金短债比小于1倍。
现金短债比=货币资金/报告期末短期负债x100%。
如果该指标大于1，说明企业账上的货币资金大于短期负债，没有短期债务风险。
现金短债比越大，表明企业短期还债能力越强。
“目前我们关鸿地产账上的现金比短债已经小于1，越线了。”关鸿伟跟关莎强调，“爸爸头疼得要死都不知道去哪里搞现金，这时候怎么给你钱？”
“爸……您这么经营也太激进了……”关莎说。
“哟哟，才创业多久啊都教育起爸爸来了，来来来！你来坐坐这个位置！”关鸿伟气不打一出来，“贷款是金融资源，只要能借，当然是越多越好，又不是没本事开发，这钱你不多借别人就借了，从02年到去年都是一样，这是金融红利，红利得抓住, 得抢的你懂不懂？”
关鸿伟说的是事实, 由于所有房企都想吃金融红利, 就会疯狂拿地建楼，不知不觉银行体系的钱被房地产占用过多，其对实体经济（非房地产）的挤压可想而知。
当一种不合常理的现象被演绎到极致的时候，国家必然会采取相应措施。
关鸿地产面临不小的降负债压力，关鸿伟要么减少短期负债，要么提高现金比例，但偏偏今年房地产市场遇冷，现金回流速度较慢，没有足够的现金哪来的钱还债？
关鸿伟正为这事儿发愁，听女儿张口就要钱，他自然心情更差。
平心而论，关鸿伟也想帮关莎，他其实远没有他嘴上说的那么狠心，但他无能为力，关家所有可以调用的资金都已经砸进了关鸿地产，但缺口仍然存在，如果这个资金缺口补不上，集团未来的发展速度就会受到很大的限制。
“咱家是黄色，意味着明年有息负债增速只能是10%，说白了就是你越没钱，就越不让你借钱，人家‘绿色’的增速允许到15%，差5个点能干的事儿完全不同，如果咱们不赶紧想办法转绿，过不了多久肯定要被那些‘绿色’吃掉，这个行业会越来越向头部集中。”
谷狝
关莎咽了咽口水，父亲所面临的问题她听了就怕，她怕是因为她束手无策。
“现在只要想办法增加账上的现金，增加到超过短期负债就可以转绿对么？”关莎问。
“对，所以爸爸这次真没法救你了，你公司才多少人，他们整个金权青阳分公司才多少人，你们一共加起来也就不到500人，我们关鸿地产承载着的可是上万人的就业……你来青阳之前，爸爸就警告过你，创业就跟游泳一样，你要下水，你就要首先保证你会游，如果你不会游但还是要下去，你就得想出一切办法自救，否则你就必须为自己的冲动和无知负责。”
关莎放下电话后，站在窗前，两眼空洞地注视着无边的夜。
越是没钱，就越是不能借钱；
越不能借钱，就越不能快速发展；
越不能快速发展，体量和规模就会被竞争对手迅速拉开……
如果关鸿地产不作为，它最后大概率就会输掉整场比赛，这就是房产企业往后的竞争趋势。
大鱼吃小鱼，强者恒强。
关莎握紧了拳头，她想帮父亲，哪怕只是一点微薄之力，但……应该怎么帮呢？
“我听说的是现在银行就算不给房企抽贷，也基本不放续作了。”任天行道，“你爸其实已经挺谨慎了，我听说三条红线全踩的民企很多。”
“这个我最清楚了。”杜晶说，“我们去看楼盘的时候，很多开发商都说房子要2025年才能交付，但是钱现在就必须付，他们这其实就是不断卖期房回血。”
“这样也不长久吧？”关莎问，“我估计卖期房收回的现金只能应付短期负债，如果整体杠杆率下不去，红线依旧踩着，到时候期房能不能按时交付都是个问题。”
“所以我们京亦之前也不建议客户买期房了，尽管期房升值空间高，但我们专家开内部会的时候都觉得风险太大。”杜晶说，“未来房企债务违约问题肯定会越来越严重，去年年末到今年年初我们推的大多都是二手房，本以为帮客户避了一个雷，谁知现在二手房突然间就卖不出去了！”
说到这里杜晶又委屈又急，她直到现在都不认为自己做的有什么不对。
京亦确实是在用心帮客户找能升值的靠谱小区，确实也帮不少人找到了适合的刚需房，即使同时她也让不少急于出手的炒房客栽了跟头。
就在这时，萧干星突然从房间里冲出来，“闺女你看新闻了么？！”
众人疑惑，关莎问，“什么新闻？”
“咱们租房企业税收优惠了！从5个点降低成1.5个点了！都上热搜了！”萧干星激动得想哭，这段时间她又何尝知道萧杰和关莎的压力，她想帮忙，但她也不知道怎么帮，只能每天刷刷新闻看看有什么优惠政策，本来她对此不饱什么希望，怎料今天还真被她刷出了一个天大的利好。
关莎接过萧干星的手机一看，新闻主要内容如下：从2021年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。
“这……这意味着……”关莎舌头都有些打颤。
“这意味着你雁子谷公寓的成本可以再减少3.5%！”任天行一拍桌子站了起来，他比关莎还要激动，“加上原来你们细抠出的10%，只要执行顺利，成本一共就省了13.5%，有这个利润率，生意完全可以继续做，不用怕再被任何人诟病了！”
听完后，所有人喜极而泣，好似之前所有的坚持都是值得的，前方所有的困难都是可以克服的，3.5%，可能在数学上是一个微不足道的数字，但却可以让一个企业的运营安全垫增厚一大截。
杜晶由衷地为关莎感到开心，但高兴过后，想到自己，她又沮丧起来，“有没有人来帮我想想办法？我该怎么办？我该怎么去应付那些人？”
关莎和任天行这才冷静下来，想想确实应该帮帮杜晶，她不可能在雁子谷躲一辈子。
“来骚扰你的肯定不是‘刚需’而是那些炒房客，只有炒房客会想着赶紧出手二手房套现。”
“对！就是他们！”杜晶点头如捣蒜，“‘刚需’谁找我，‘刚需’人家房子是自己住的，短时间内卖不出去就卖不出去，大多数人五年之内都不会想着换房，砸我门的全是炒房客，说实话我现在觉得他们挺活该的！”
任天行摸了摸下巴，“他们无非想要钱，必须想办法解决他们的资金问题，你……”任天行话还没说完，关莎就打断道，“我想到了！我想到办法了！该死的之前怎么没有想到！”关莎两眼发光看着杜晶，“这个方法既能救你，也能救我！”
（补齐到3000字）
开发商会先向银行贷款拿地，然后支付一点前期费用启动项目，建楼的事情外包给工程方，很多地产商都要求工程方自己垫钱出力，楼建了一部分就开始卖，钱收上来后就继续盖, 一边盖一边给工程方分批结款，直到整个楼盘全部销售完毕，工程方才能收到结算的尾款。
这种商业模式注定了地产商为了扩大市场占有率，钱会越借越多，只要会营销加上质检过得去，出不了大岔子, 高负债是全行业共同的特性, 关鸿地产也不例外。
关鸿地产的危机来自于政府前不久出台的“三条红线”。
“三条红线”具体是指：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、净负债率不得大于100%；
3、现金短债比不小于1倍。
“三条红线”的意义在于通过降低房地产企业的资金杠杆, 从而降低其经营风险，从而保证房地产行业的稳定运行。
如果我们将国内的房地产企业类比成一个人，这个人为了走马圈地建房子经常借遍所有亲戚朋友的钱，总是透支信用卡，储蓄卡里又没剩多少现金，消费和投资都非常激进。
这个人原本不想这么干，但当市场上其他人都在这么干的时候，他就不得不这么干，这时大家长就要出来管管这帮孩子，给所有人定一个标准，让他们保证账上现金的充足率，让他们借债收敛一点，总是玩火迟早有一天会玩到自焚。
无论是做人还是做企业，风险意识必须有，经营底线必须有。
监管层根据“越线”的数量，将房企分为“红橙黄绿”四档，并以此决定其融资时有息负债的上限。
未“越线”的绿色档房企，有息负债年增速上限为15%；
黄色（一个指标越线）和橙色（两个指标越线）的房企, 年增速上限为10%和5%；
红色（三个指标均越线）档房企不能新增有息债务。
关鸿地产属于黄色, 一个指标越线，它的现金短债比小于1倍。
现金短债比=货币资金/报告期末短期负债x100%。
如果该指标大于1，说明企业账上的货币资金大于短期负债，没有短期债务风险。
现金短债比越大，表明企业短期还债能力越强。
“目前我们关鸿地产账上的现金比短债已经小于1，越线了。”关鸿伟跟关莎强调，“爸爸头疼得要死都不知道去哪里搞现金，这时候怎么给你钱？”
“爸……您这么经营也太激进了……”关莎说。
“哟哟，才创业多久啊都教育起爸爸来了，来来来！你来坐坐这个位置！”关鸿伟气不打一出来，“贷款是金融资源，只要能借，当然是越多越好，又不是没本事开发，这钱你不多借别人就借了，从02年到去年都是一样，这是金融红利，红利得抓住, 得抢的你懂不懂？”
关鸿伟说的是事实, 由于所有房企都想吃金融红利, 就会疯狂拿地建楼，不知不觉银行体系的钱被房地产占用过多，其对实体经济（非房地产）的挤压可想而知。
当一种不合常理的现象被演绎到极致的时候，国家必然会采取相应措施。
关鸿地产面临不小的降负债压力，关鸿伟要么减少短期负债，要么提高现金比例，但偏偏今年房地产市场遇冷，现金回流速度较慢，没有足够的现金哪来的钱还债？
关鸿伟正为这事儿发愁，听女儿张口就要钱，他自然心情更差。
平心而论，关鸿伟也想帮关莎，他其实远没有他嘴上说的那么狠心，但他无能为力，关家所有可以调用的资金都已经砸进了关鸿地产，但缺口仍然存在，如果这个资金缺口补不上，集团未来的发展速度就会受到很大的限制。
“咱家是黄色，意味着明年有息负债增速只能是10%，说白了就是你越没钱，就越不让你借钱，人家‘绿色’的增速允许到15%，差5个点能干的事儿完全不同，如果咱们不赶紧想办法转绿，过不了多久肯定要被那些‘绿色’吃掉，这个行业会越来越向头部集中。”
谷狝
关莎咽了咽口水，父亲所面临的问题她听了就怕，她怕是因为她束手无策。
“现在只要想办法增加账上的现金，增加到超过短期负债就可以转绿对么？”关莎问。
“对，所以爸爸这次真没法救你了，你公司才多少人，他们整个金权青阳分公司才多少人，你们一共加起来也就不到500人，我们关鸿地产承载着的可是上万人的就业……你来青阳之前，爸爸就警告过你，创业就跟游泳一样，你要下水，你就要首先保证你会游，如果你不会游但还是要下去，你就得想出一切办法自救，否则你就必须为自己的冲动和无知负责。”
关莎放下电话后，站在窗前，两眼空洞地注视着无边的夜。
越是没钱，就越是不能借钱；
越不能借钱，就越不能快速发展；
越不能快速发展，体量和规模就会被竞争对手迅速拉开……
如果关鸿地产不作为，它最后大概率就会输掉整场比赛，这就是房产企业往后的竞争趋势。
大鱼吃小鱼，强者恒强。
关莎握紧了拳头，她想帮父亲，哪怕只是一点微薄之力，但……应该怎么帮呢？
“我听说的是现在银行就算不给房企抽贷，也基本不放续作了。”任天行道，“你爸其实已经挺谨慎了，我听说三条红线全踩的民企很多。”
“这个我最清楚了。”杜晶说，“我们去看楼盘的时候，很多开发商都说房子要2025年才能交付，但是钱现在就必须付，他们这其实就是不断卖期房回血。”
“这样也不长久吧？”关莎问，“我估计卖期房收回的现金只能应付短期负债，如果整体杠杆率下不去，红线依旧踩着，到时候期房能不能按时交付都是个问题。”
“所以我们京亦之前也不建议客户买期房了，尽管期房升值空间高，但我们专家开内部会的时候都觉得风险太大。”杜晶说，“未来房企债务违约问题肯定会越来越严重，去年年末到今年年初我们推的大多都是二手房，本以为帮客户避了一个雷，谁知现在二手房突然间就卖不出去了！”
说到这里杜晶又委屈又急，她直到现在都不认为自己做的有什么不对。
京亦确实是在用心帮客户找能升值的靠谱小区，确实也帮不少人找到了适合的刚需房，即使同时她也让不少急于出手的炒房客栽了跟头。
就在这时，萧干星突然从房间里冲出来，“闺女你看新闻了么？！”
众人疑惑，关莎问，“什么新闻？”
“咱们租房企业税收优惠了！从5个点降低成1.5个点了！都上热搜了！”萧干星激动得想哭，这段时间她又何尝知道萧杰和关莎的压力，她想帮忙，但她也不知道怎么帮，只能每天刷刷新闻看看有什么优惠政策，本来她对此不饱什么希望，怎料今天还真被她刷出了一个天大的利好。
关莎接过萧干星的手机一看，新闻主要内容如下：从2021年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。
“这……这意味着……”关莎舌头都有些打颤。
“这意味着你雁子谷公寓的成本可以再减少3.5%！”任天行一拍桌子站了起来，他比关莎还要激动，“加上原来你们细抠出的10%，只要执行顺利，成本一共就省了13.5%，有这个利润率，生意完全可以继续做，不用怕再被任何人诟病了！”
听完后，所有人喜极而泣，好似之前所有的坚持都是值得的，前方所有的困难都是可以克服的，3.5%，可能在数学上是一个微不足道的数字，但却可以让一个企业的运营安全垫增厚一大截。
杜晶由衷地为关莎感到开心，但高兴过后，想到自己，她又沮丧起来，“有没有人来帮我想想办法？我该怎么办？我该怎么去应付那些人？”
关莎和任天行这才冷静下来，想想确实应该帮帮杜晶，她不可能在雁子谷躲一辈子。
“来骚扰你的肯定不是‘刚需’而是那些炒房客，只有炒房客会想着赶紧出手二手房套现。”
“对！就是他们！”杜晶点头如捣蒜，“‘刚需’谁找我，‘刚需’人家房子是自己住的，短时间内卖不出去就卖不出去，大多数人五年之内都不会想着换房，砸我门的全是炒房客，说实话我现在觉得他们挺活该的！”
任天行摸了摸下巴，“他们无非想要钱，必须想办法解决他们的资金问题，你……”任天行话还没说完，关莎就打断道，“我想到了！我想到办法了！该死的之前怎么没有想到！”关莎两眼发光看着杜晶，“这个方法既能救你，也能救我！”
（补齐到3000字）